Проверка юридической чистоты сделки при покупке дома


дата публикации 5 апреля 2019 г. 7:34


Купить особняк – это мечта практически каждого жителя России, уставшего от проблем урбанизации. Хочется или наконец-то пожить в благоустроенном загородном коттедже, или иметь собственную дачу с садом и огородом, или приобрести добротный дом где-нибудь на окраине города.

Однако на доверчивых и простодушных мечтателей, готовых платить, охотятся аферисты, нарушающие положение п. 1 ст. 549 ГК РФ. В результате их действий добропорядочные граждане теряют огромные денежные суммы и остаются без жилой недвижимости.

Чтобы обезопасить себя от происков мошенников, люди поручают проверку чистоты сделки и самого объекта толковым юристам. К помощи специалистов прибегают и организации (ЮЛ), которым требуются жилые дома.

Какие документы обязан предъявить продавец недвижимости

Лицо, продающее дом, должно предъявить покупателю пакет документов, подтверждающих правомочность хозяина этой недвижимости.

1. Подтверждение права собственности:

  • на особняк;
  • на землю.

Это два разных документа. В любом случае земля, находящаяся под постройкой, продаётся вместе с домом. Но есть и другие прилегающие участки, обладание которыми позволяет беспрепятственно подъезжать к особняку. Иначе придётся оформлять сервитут.

2. Выписка из ЕГРН касательно земельного участка и строения (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

3. Паспорт и межевой план дома.

4. История перехода прав на домовладение.

5. Справка, где указываются лица, прописанные в доме.

6. Документы из организаций, которые оказывают обязательные услуги:

  • по поставке воды;
  • по подключению света;
  • по газификации;
  • по подводу к системе централизованного отопления;
  • по обслуживанию системы канализационного отвода;
  • по вывозу мусора и пр.

Новый хозяин должен убедиться, что значительной задолженности по оплате подобных услуг у прежнего домовладельца нет. Прежде всего, нужно сверить показания счётчиков с последней оплатой и текущей задолженностью (каждая из обслуживающих организаций укажет цифры в соответствующей справке).

О предоставлении этих документов позаботится задействованный юрист. Тогда покупатель будет точно знать, что приобретает недвижимость без серьёзной задолженности. А если прежний хозяин не успел или не имел финансовой возможности расплатиться за предоставленные коммунальниками услуги, тогда:

  • эту сумму можно изначально вычесть из стоимости дома;
  • необходимо документально обязать продавца расплатиться после получения денег (эта обязанность должна быть обозначена в договоре).

Первый вариант более приемлемый. К тому же затягивание с оплатой за предоставление услуг может привести к отключению коммуникаций. Конечно, новый домовладелец сможет договориться с представителями организаций о возобновлении оказания услуг после оплаты всех прежних задолженностей, но за подключение отключенной системы снова придётся платить.

К тому же будет нарастать пеня, ведь задолженность в данном случае касается не хозяина недвижимости, а самого недвижимого объекта. Так что долг передаётся новому владельцу.

С какой целью проверяется юридическая чистота объекта

Под определением юридической чистоты объекта и сделки подразумевается анализ всех рисков как реальных, так и допустимых. Чтобы в дальнейшем не иметь проблем, крайне желательно поручать проверку юридической чистоты сделки опытному юристу. В некоторых ситуациях сведений, представленных в документах, оказывается недостаточно, чтобы стопроцентно убедиться в абсолютной юридической чистоте объекта.

Во-первых, могут появиться непредвиденные наследники даже после истечения указанного в законе срока (п. 3 ст. 1155 ГК РФ). Ведь судья вправе продлить сроки принятия наследства. Но прежде выявленные наследники уже могли продать дом.

Во-вторых, права несовершеннолетних или недееспособных лиц (ст. 177 ГК РФ) при продаже дома могут быть нарушены.

В-третьих, пропавшего гражданина, владевшего частью особняка, посчитали безвестно отсутствующим или умершим. Когда он снова появился, то пожелал восстановить свои права и получить причитающуюся ему долю недвижимости обратно (ст. 280 ГПК РФ).

В-четвёртых, по поводу продажи жилья не был поставлен в известность второй супруг (не предоставил письменного согласия на совершение операции с недвижимостью).

В-пятых, если продавалась часть дома (доля одного из сособственников), тогда другие собственники имели преимущественное право на совершение купчей. Однако их не уведомили о совершении сделки с третьим лицом.

В-шестых, хозяин дома "поручил" продажу своего имущества преступникам, вынудивших его написать доверенность на их имена, применяя шантаж, угрозы, насилие. Тогда домовладелец, попавший в беду, через определённое время может обратиться в полицию и направить иск в суд по поводу возвращения незаконно отнятой у него недвижимости.

Также может выясниться, что объект уже много раз продавался и возвращался прежним хозяевам по той причине, что обнаруживались недостатки технического характера. Продавец здания каждый раз скрывал серьёзные дефекты, которые проявлялись только через время. К примеру, при наступлении морозов или во время проливного дождя.

А еще продавец мог получить предоплату при том условии, что оставит деньги себе, если сделка сорвётся по вине покупателя. Но в дальнейшем покупателю могут стать известны факты, препятствующие оформлению покупки дома. К примеру, из частного владения не может быть выселен какой-то жилец, получивший право проживать в особняке по условиям завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).

Естественно, покупатель откажется от такого обременения, и тогда продавец оставит предоплату себе. В суде аферист непременно заявит, что покупателю было известно о праве чужого человека проживать в доме, полученном в наследство, еще долгий период. Некоторые продавцы-аферисты систематически получают от потенциальных покупателей доход именно по этой схеме.

Мошенники нередко используют и другой способ для обмана покупателя. Контрагенты договариваются обозначить в документах продажу дома по низкой цене, чтобы платить меньшую сумму налога. Значительная часть обусловленной суммы передаётся продавцу из рук в руки. Затем выясняется, что при продаже особняка не были учтены чьи-то интересы. Дом возвращается прежнему владельцу, а деньги – неудачливому новосёлу. Но аферисты отдают только ту сумму, которая обозначена документально.

Сейчас этот способ противоправного заработка уходит в историю, так как закон запрещает продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости (ст. 24.15 закона 135-ФЗ от 29.07.1998 г. с учётом последней редакции от 03.08.2018 г.). Это положение мешает добропорядочным продавцам и покупателям совершать взаимовыгодные сделки, продавая и покупая недвижимость по заниженным ценам. Однако новый закон помогает бороться с мошенниками, хотя принимался он вовсе не с этой целью.

Обременение

Задействованный юрист обязательно проверит, нет ли каких-либо обременений, связанных с правом собственника свободно распоряжаться недвижимость. В некоторых случаях:

  • на дом налагается арест (п. 3 ст. 80 закона № 229-ФЗ от 02.10.2007 г.);
  • домовладение находится в залоге;
  • не завершена выплата ипотеки;
  • управлением имущества занимается не собственник, а его попечитель или обладатель генеральной доверенностью;
  • у некоторых жильцов остаётся возможность проживать в доме даже при переходе права собственности;
  • устанавливается сервитут (ст. 274 ГК РФ).

Ведь есть промежуток времени, когда регистрация обременения в Росреестре еще не завершена, а продавец хочет получить от покупателя деньги незамедлительно, не указывая на наличие обременения.

А еще опытный правовед проверит, не ведутся ли судебные разбирательства между лицами, претендующими на право владеть собственностью, или между соседями, не согласными с обозначением границ. Ведь совершать сделку с временным или неуточнённым собственником крайне опасно.

Обозначение земельного участка

Приобретение особняка тем и отличается от покупки квартиры, что вместе с жилой недвижимостью гражданин обретает земельный участок. Сейчас без утонения границ на кадастровой карте сделку купли-продажи недвижимости в ЕГРН не оформят (ст. 43 ГрК РФ). Поэтому нужно точно сверить межевую карту участка с реальными границами. Иногда хитрый продавец специально запутывает покупателя, показывая не тот дом, который продаётся в реальности.

А иной раз потенциальный покупатель, довольный ценой и самим объектом продажи, уже не обращает внимание на такие "мелочи", как границы кадастрового участка на карте. Дальше выясняется, что поблизости расположены производства, периодически создающие шум или выбрасывающие в воздух дым, газы, неприятный запах.

Работа профессионала, проверяющего юридическую чистоту

В общих чертах работу профессионала можно представить следующим образом. Сначала клиент консультируется с юристом по недвижимости. Заключается договор на выполнения работ по проверке юридической чистоты объекта и сделки. Специалист проверяет все значимые документы. Если каких-либо бумаг или сведений не хватает, он посодействует в их получении.

Состоится выезд на объект. Чиновники, причастные к составлению и изменению кадастрового плана, представят нужные сведения, будут опрошены соседи. Станет ясно, есть ли какие-либо лица, способные в будущем предъявить претензии новому домовладельцу и ему же в качестве владельца участка.

Состоится сверка всех документов в системе ЕГРН. Нужно будет выяснить, не ведутся ли гражданские процессы, связанные с имущественными спорами лиц, прямо или косвенно причастных к продаже дома.

Составляется договор купли-продажи, учитываются все нюансы. Предлагается оптимальный вариант взаимного расчёта. Производится регистрация прав нового собственника.

Могут возникнуть различные сложности и с оформлением документов, и с проверкой юридической чистоты объекта. Однако опытный юрист гораздо быстрее распознает подвохи со стороны продавца, чем это сделает доверчивый покупатель, которому не известны все тонкости переоформления права собственности на недвижимость.

Если нет препятствий для совершения сделки купли-продажи

Как только юридическая чистота сделки будет проверена высококвалифицированным юристом, можно заняться оформлением перехода прав собственности. Наступает день оформления договора купли-продажи жилого особняка и участка земли.

С прежним хозяином нужно произвести расчёт. Одновременно документы подаются на регистрацию в ЕГРН. Деньги и документально подтверждённое право собственности, оформленное на нового хозяина, контрагенты должны передавать одновременно. Момент взаиморасчёта таит в себе много сложностей. Контрагенты не обязаны доверять друг другу, при этом привлечённый юрист может выступить надёжным посредником.

Желательно подписать предварительное соглашение, в котором будут чётко обозначены:

  • методика взаиморасчёта;
  • способы урегулирования споров, которые могут возникнуть в будущем;
  • сроки для освобождения дома прежними хозяевами;
  • сохранение или вывоз встроенной мебели и специальной техники, что создают особо комфортные условия проживания;
  • ответственность сторон.

Обычно проходит 10 дней после сдачи документов для регистрации в Росреестр или МФЦ, и покупатель становится полноправным хозяином. А главное то, что новый домовладелец может спокойно проживать в приобретенном коттедже и обустраивать его на собственный лад. Компетентный юрист не допустит, чтобы завтра клиента начали беспокоить какие-то субъекты, оспаривающие его право на абсолютное владение недвижимым имуществом.

Если всё же возникнет непредвиденная ситуация, юрист, прекрасно разбирающийся в вопросах покупки недвижимости, поддержит клиента и во время переговоров с третьими лицами, и в зале суда.


Поиск

Другие статьи из категории

Очерёдность обеспечения обязательна.

опубликовано: 7 апреля 2019 г. 8:56

Процедура банкротства в РФ

опубликовано: 21 апреля 2019 г. 9:24

Взыскание задолженности по кредиту

опубликовано: 6 апреля 2019 г. 9:26

Раздел совместного бизнеса

опубликовано: 11 апреля 2019 г. 10:25